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当下，城市住宅已进入存量时代，许多建成已有一段时间的小区都面临着同样的问题：如何挖掘小区“造血”潜能，以小区共有收益和物业费的更合理使用等，来延长建筑和设施设备的常规使用的寿命，让家园变得更和谐美丽？
这其中，理顺业主和物业的关系，支持业主依法依规开展业主自治，是处理问题的重要一环。在各地业主自治实践不断走深的当下，西安市居住小区又有哪些特别的经验值得总结？近日，华商报大风新闻记者采访了多个小区的业主自治实践者，听听他们的故事和建议。
精典四季花园小区位于西安市雁塔区电子城街道电子西街社区。70岁的小区业委会办公室主任姚锦玲介绍，小区是2004年建成交付的，算上门面房共8栋楼，572户。2013年，小区成立了首届业委会。除首届业委会时间长了点，基本都是三年一换届，换届都比较顺利，现在已是第四届了。下个月，业委会换届又将开始。
“我们小区业委会一直很给力，但也面临一些现实问题：年轻的业委会委员因为还要上班没有太多时间，小区里的老年人有时间但房产证一般都写着孩子的名字。为解决这一个问题，我们采纳了电子城街道办工作人员的建议，通过业委会发聘书的形式，聘请了几位有能力、有经验、有时间的老人，组建了业委会办公室协助业委会工作，我被任命为业委会办公室主任。平时业委会开会，办公室工作人员也全员参加，这样做不仅加强了业委会的力量，也避免了业委会因委员时间少而停摆的情况。”
姚锦玲说，“我是一个医务工作者，退休后住在这个小区。说是聘用，我们和业委会委员一样都是不拿任何报酬的，完全都是在义务工作。刚开始没有一点费用，我们集资办业务，后来有了公共收益，有时会给大家发一点话费补贴，一年最多也就三四百元。每个楼、每个单元都有业主代表，有事情需要他们来做，也会给发二三十元的话费补贴。”
姚锦玲介绍，2019年6月第二届业委会任期内，把前期物业换掉了。业委会和新物业第一次签合同签了一年。感觉还不错，后来是每三年一签，现在已经签了三次了。前期物业离开后，业委会和物业之间的关系就捋顺了。“这家物业公司做得很好，把公共收益都给业委会了，大的比如停车收费，小的比如摆摊费、广告费等。目前我们小区是0.9元的物业费、0.11元的电梯费，物业的服务业主们也比较满意。”
姚锦玲说，新物业来的第二年，小区就有了公共收益。这些年除了维修小区以外，还有40万元的公共收益结余。业委会用共有收益给小区做了不少实事——
小区总共有17部电梯，此前用大修基金换了一部。到6月底，利用国家补助把其余16部电梯全部换了，除去国家补贴和小区收益，平均到每户只需付几百元到一千元费用。
最近还计划用公共收益把院子里30多个灯全部换掉；给楼体沉降缝做防水处理；请高空作业人员，把有安全风险隐患的空调外机防护罩上的百叶窗统一关上。
除了用公共收益为小区做的事，在前期物业还在的时候，业委会在街道办的支持下还联系明德热力公司做了一件大事——把小区自备锅炉供暖改为了市政集中供暖。
最后，姚锦玲表示，“假如没有业委会，像我们这样建成20多年的小区，不及时整修只能一年比一年更差。有了业委会，小区才可能慢慢的变好。”
她的建议：依法开展业主自治是解决物业问题和基层矛盾的最有效办法。建议相关职能部门、属地管理部门、社区工作者能多关心帮助业委会的健康成长，希望基层干部做事能更加沉下心、接地气。
天正花园小区位于西安市高陵区长庆西路。业委会主任霍东升介绍，小区建设于2003-2006年，共有45栋楼，其中多层住宅43栋、高层2栋，总户数2490户。建筑面积共30万平方米，其中住宅27万，商业3万。物业费目前是物业费+公摊电费0.65元/平方米，多层住宅没有电梯。业主中，4个单位的职工占了一半。
“2010年小区首届业委会成立后解聘了前期物业，引入了一家物业公司，但仅干了17天就交给了另一家物业公司。业委会成员当年集体辞职，这家物业公司在小区干了10年，小区变得破败不堪。2020年7月，在街道办、社区指导下，小区重新选举产生了业委会，我被推选为业委会主任。”
霍东升说：“为让小区尽快改变面貌，业委会组织召开业主大会，再次更换了物业公司。接下来，我们做的最主要的事就是建立秩序。我们结合小区情况修改了业主管理公约，明确在小区里哪些事不能做，比如飞线个微信群，业主都在里面，我们立了群规：有问题到先物业反映，物业解决不了到业委会，业委会解决不了再去社区、街道办。”
“之前小区脏乱差了很多年，是全高陵区投诉量最大的小区。要改变这个状况，必须想办法让大家的心气都聚到一块儿。业委会每周都会把业主管理公约在群里发一次，告诉群里的业主们：美好来之不易，人人都要提供正能量。每周五业委会公布一次光荣榜，谁做了一件好人好事就奖励30元物业费；谁遛狗不栓绳了、高空抛物了，就在不文明曝光台曝光。慢慢就形成了人人愿意做好事、人人都是正能量的氛围。物业费缴费率原来是50%，现在提高到95%。”
“小区电动车很多，原来乱停乱放、飞线充电的情况很普遍。在电动车治理方面我们下了大功夫：新建了6处电动车停车场，如果有人还乱停乱放，晚上就让保安挪走。车主来取车时，让他们写书面保证不能再犯。”
“对于汽车乱停乱放，以及一车占两位的情况，保安、工程、客服建有一个群，如果保安发现了问题就拍照发群里，客服就会给车主打电话，告诉这是第一次违规，若第二次、第三次违规，这辆车身份就变为临时车了，停车费从一个月60元涨到300元。”
霍东升说，他们一直在坚持常态化、精细化做事。“晚上业委会和物业所有人出去检查路灯，如果今天灭了一盏路灯，明天必须更换，不换就罚款，换了以后还必须拿湿毛巾把里面外面擦干净，然后发水印照片，这才算完成了规定动作。再比如，楼顶漏水是让所有小区都头疼的问题，我们也形成了应对模式和制度：每年雨季来临前，要把楼顶、地下水井打扫得干干净净。只要水路畅通，不管下多大的雨，雨停半小时后水就都流走了，即便有渗水也不会有大面积漏水。”
“我们是个老旧小区，但现在每年有22-23万元的公共收益，是全高陵最多的。每年我们都会用公共收益慰问75岁以上老人、残疾军人军属等群体一桶油一袋面。”霍东升说，“业委会还为业主们争取了天然气改造免费、电力改造免费。谁家有喜事了，在门口给人家挂两个喜字和红灯笼；谁家老人去世了，业委会主任、监委会主任、物业经理都去给人家鞠个躬献束花，有啥需要及时提供帮助。我觉得业委会和物业只有踏踏实实做事，才能赢得全体业主的认可。”
霍东升介绍，2024年3月，西安市住建局授予天正花园“美好家园示范小区”。“目前，我们既有业主委员会，也有业主监督委员会，让大家监督我和所有业委会成员。我觉得，干业委会就是要让老百姓满意，让政府放心。家有千口，主事一人。领头人正气了，其他人自然跟着也都正气了。”
他的建议：只有依法推进业主自治，才能完全解决物业管理问题。所以，无论是普通业主，还是公务员、社区工作者，都应该认真、深入地学习有关规定法律法规，只有这样才可以清楚自己的责任和义务，才能知道究竟该怎么样做事。
吉祥雅居小区位于光华路和永松路丁字口，面对着吉祥村。小区业委会党支部书记、业委会主任李武杰介绍，小区建于2006年，2008年3月交房。共三栋楼，一栋30层、一栋10层、一栋9层，属于商住楼，总建筑面积43500平方米。住户共342户，除了35户吉祥村拆迁改造安置户外，其余是商品房业主。
2014年4月，小区成立了首届业委会，这也是周边第一家成立业委会的小区。业委会每届任期5年，2019年7月第二届业委会换届完成，2024年10月第三届换届完成。此外，小区还成立有业主监督委员会，监委会成员共10人。
“我们吉祥雅居业委会比较特殊的是，在2020年11月成立了陕西省第一家业主委员会党支部。那时候业委会成员是7人，其中6人是党员，符合成立基层党组织的要求，所以我们成立了第一家业主委员会党支部。
“党支部是三年一换届，第二届是2024年6月完成换届的，现在党支部成员有17人。其中正式党员14人、发展对象1名、入党积极分子2名。业委会完成换届后第三届是5名委员，其中4名党员；监委会10人里有7名党员。除了业委会成员、监委会成员中的党员，还有小区党员业主代表4人。”
李武杰说，从这些年的情况去看，党建引领、业委会、监委会、业主代表四方联动的管理模式很有实效。“最大的优点是便于各方沟通协调，便于给业主做群众工作。尤其是遇到更新改造需要动用维修资金时，业委会和党支部协调起来比较统一合理。我们大家可以先在党支部里的业委会成员、监委会成员中进行协调，再由党支部全体成员带头去做群众工作，之后按照有关规定法律规定组织开展业主意见征集和表决，这样效率就提高了。否则，无论是物业公司还是业委会，想要完成业主意见征集都不容易。”
“最典型的事就是小区消防联动控制系统的更新改造。我们院内消防联动控制系统已经瘫痪了十几年，三十层髙层成为区上的安全重点。然而，就消防联动控制系统更新改造征求意见时，不少业主都不愿让花钱修，因此一直难以解决。后来，我们通过党支部和业委会给大家做工作，讲清安全的重要性，充分的发挥党员的模范带头作用。党员带头签完字以后，配合物业公司上门签字，很快便达到了相关法规动用大修基金的比例要求。”
“在整一个完整的过程中，党员有现场跟班的，有跟监理配合的，也有对拆下来的旧设备回收检验的。由于旧物品比较多，监委会中的一部分党员由支部牵头，专门审查这些物品改完以后有多少，之后召开会议商量把它卖掉，残值费用补充进入大修资金。由于每件事都有党员在带头，所以这次消防联动控制系统更新改造非常顺利。”
吉祥雅居小区也是雁塔区实行物业费、电梯费、公摊电费三费合一“一费制”最早的小区。李武杰说：“2020年底业委会党支部刚成立，2021年我们就作为试点开始实施一费制。当时也是支部负责人和党员出面协调动员业主的。那时候乙级物业服务收费是1.9元，我们通过测算和业主投票决定以后，最后执行的是1.7元。物业公司也同意这个测算方案，双方签订了一费制收费合同。”
李武杰说，他的切身感受是，有党支部作为抓手真得很方便。“平时开业委会会议，支部成员也都参加。业委会定下事情后，直接动员党员开展工作。全小区党员志愿者有42人，把这些工作做完以后，再往下开展相当方便。平时每季度检查物业服务，我们也会邀请几位老党员参加。我觉得，做事情仅靠几个人，不发动群众是做不好的。一定要充分的发挥党员的模范带头作用、联系群众作用。”
他的建议：现在一些比较大的商品房小区，一个小区就有几千户业主，党员人数肯定不少，是具备成立小区党组织条件的。如果这些小区可以成立党组织，业委会跟党组织合二而为一，在业主自治活动中就能发挥及其重要的作用。此外，业主自治是业主的基本权利，也是今后发展的大趋势。尤其是推行酬金制更加有助于发掘小区的发展的潜在能力。它能用平时有效的储备来弥补维修资金投入的不足，还能够大大减少甚至化解业主与物业之间的矛盾纠纷。 华商报大风新闻记者 马虎振 （照片由受访者提供）
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